Bernie Sanders, pionnier du CLT aux ETATS-UNIS

Résumé :

En 1983, Bernie Sanders, actuellement candidat à l'investiture démocrate à la l’élection présidentielle des Etats-Unis, créait à Burlington le premier CLT municipal des Etats-Unis. Ce CLT, le plus grand du pays, gère actuellement 2 500 logements, permettant à des personnes à faible revenus d’accéder à des logements abordables dans un contexte sécurisé.

Au début, Sanders lui-même était dubitatif, mais maintenant, même les élus républicains de Burlington soutiennent le CLT, car au final, cette formule est moins coûteuse pour la ville que le soutien habituel à l’accès au logement des personnes démunies.

Bernie Sanders, pionnier du CLT aux Etats-Unis

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(Source image : motherjones.com)

 

Cet article est une version traduite et écourtée de l’article de Jake Blumgart « How Bernie Sanders Made Burlington Affordable » paru dans Slate.com au mois de janvier 2016. Lire l’article source de Slate.

Rob Robbins a acheté sa maison en 1995, alors qu’il était en période de chômage de longue durée. Il vivait avec sa femme et ses deux enfants en location dans un appartement délabré à Burlington, dans le Vermont. Mais en 1993, il a vu une annonce dans le journal, parlant du Burlington Community Land Trust (devenu depuis Champlain Housing Trust). Il a appris que le CLT permettait à des personnes à faible revenu d’accéder à la propriété. Le principe innovant pour réduire le prix de manière significative est que le couple puisse acheter seulement les murs de sa maison, alors que le CLT supporte le coût du terrain. Le prix du logement ainsi réduit a diminué sensiblement le montant des mensualités de prêt pour financer l’acquisition immobilière.

La famille Robbins n’est pas la seule à avoir bénéficié de ce montage. Le CLT gère environ 565 autres logements qui bénéficient de conditions similaires, sans parler de 2.100 logements locatifs et coopératifs. La moitié est située dans la ville de Burlington elle-même.  Aujourd'hui, Brenda Torpy, directrice du CLT, estime que près de 15 % des logements locatifs de la ville ont été retirés du marché. Le CLT a élargi son rayon d’action pour inclure des terres dans trois comtés.

« Nous ne comprenons pas pourquoi le logement ne se fait pas de cette façon partout », dit Robbins, qui explique que les économies sur le plan de financement ont permis à sa famille d’économiser de l'argent pour le collège des enfants et la retraite. « Il est logique que le terrain appartienne à la collectivité et que seule la maison soit votre propriété privée. Nous avons eu une vie formidable ici jusqu'à présent grâce à cela. »

Ce CLT, maintenant appelée le Champlain Housing Trust est le plus grand et le plus influent de son genre dans tous les Etats-Unis.

La personne qui est en grande partie responsable de cette aubaine est Bernie Sanders, maire de Burlington dans les années 1980 et actuellement candidat à l'investiture démocrate à la l’élection présidentielle des Etats-Unis.

Les CLT sont des organisations à but non lucratif, avec un conseil d'administration composé de représentants de la société civile, du gouvernement local et des ménages occupants. Le CLT achète des terrains et selon les cas assure en interne ou délègue à un tiers la maitrise d’ouvrage des logements.

Le CLT retire ces maisons du marché libre, généralement par le biais de baux fonciers de 99 ans avec des clauses qui limitent leurs prix de revente. Cela assure non seulement la pérennisation du caractère abordable des logements, mais permet au CLT d'intervenir en cas de difficultés de paiement. Une étude, souvent citée par l'Institut Lincoln spécialisé dans les politiques foncières, a montré que les propriétaires au sein d’un CLT sont 10 fois moins susceptibles de faire défaut sur le paiement de leurs maisons que ceux du marché privé. 

Le Champlain Housing Trust est incontestablement le CLT le plus important des Etats-Unis. Bien que beaucoup d’autres personnes aient œuvré au développement des CLT et à leur expansion depuis plusieurs décennies, Bernie Sanders a été le premier maire à soutenir par le biais d’une subvention publique municipale l’expérimentation de ce modèle alors totalement innovant dans les années 1980. A l’échelle des Etats-Unis, le réseau national des CLT (CLT National Network) a été créé au début des années 2000 et compte à présent pas moins de 25 000 logements locatifs et 13 000 logements durablement abordables administrés par les CLT. Le modèle se développe de plus en plus, mais il est toujours éclipsé par le logement social traditionnel. 

Aucun autre CLT n’a atteint la taille du Champlain Housing Trust. Le second en taille est le Dudley Neighbors Inc., qui se concentre uniquement sur un segment de Roxbury, un quartier de Boston, et gère 225 logements. 

Sans l'attitude nettement révolutionnaire que Sanders a insufflé à la politique locale de logement à Burlington, la vie de Robbins serait probablement très différente aujourd'hui. 

Lorsque l'idée lui avait été présentée, en 1983, Sanders avait exprimé de sérieuses réserves. Tim McKenzie, membre du conseil du CLT, dit que le maire craignait que les restrictions sur la revente créeraient une forme d’accession à la propriété de deuxième classe. Si les gens des classes moyennes et supérieures pouvaient générer des plus-values lors de la revente de leurs maisons, pourquoi la classe ouvrière serait-elle limitée à cet égard ? La méthode préférée de Sanders pour assurer l’accès à des logements abordables était le contrôle des loyers et les subventions directes aux résidents à faible revenu qui voulaient acheter des maisons. 

« Bernie a finalement vu l’intérêt de notre modèle, même si le bénéfice des propriétaires lors de la revente est limité en raison des clauses anti-spéculatives. Ça reste une meilleure affaire que de louer », dit McKenzie. « Les ménages ne seraient jamais en mesure d'arrêter de payer un loyer et construire car ils ne pourraient jamais se permettre d'acheter une maison. »

Non seulement Sanders a adhéré à ce principe, mais plus tard dans son mandat, il a adopté une délibération exigeant que toutes les subventions publiques municipales à destination du logement soient consacrées à des dispositifs en faveur du logement durablement abordable, donc non spéculatifs. Cette idée est devenue populaire, non seulement chez les alliés progressistes du maire dans le gouvernement de la ville, mais aussi chez les conservateurs qui ont estimé que donner des subventions aux propriétaires à faible revenu servait uniquement à aider les bénéficiaires initiaux, obligeant la ville à dépenser une aide pour chaque famille aidée, tandis qu’en subventionnant le logement lui-même et en le retirant du parc spéculatif, l’aide est pérenne. Un consultant de la ville, John Davis, rappelle que le conseiller municipal républicain Al Engrenage expliquait ainsi son soutien : « Je n'aime pas l'idée de payer pour la même chose deux fois. » 

En 1984, l'administration Sanders a créé le CLT avec une subvention de départ de 200 000 $ et a fourni un soutien du personnel de l’administration municipale. Plus tard, la ville, a accordé un prêt important, avec le soutien de la Banque d'épargne de Burlington et des fonds du ministère du logement et du développement urbain des Etats-Unis. Pour assurer au CLT des revenus plus durables, la Fondation Burlington pour le logement a été créé en 1988, financée par une légère augmentation des taxes foncières.

Certains propriétaires et agents immobiliers dans le North End, un quartier de la classe ouvrière, ont lutté contre le CLT. Un groupe s’est créé pour soutenir les intérêts des propriétaires. Ils ont traité Sanders et son administration de « communistes », affirmant qu'ils saisissaient la terre et trahissaient les sacro-saints droits de propriété.

Certaines des idées politiques de Sanders sur le logement sont encore considérées comme radicales, mais d'autres ont gagné l’opinion dominante. Une de ses propositions, la servitude de mixité sociale (inclusionnary zoning), qui consiste à contraindre les promoteurs immobiliers à inclure dans des opérations d’une certaine taille un pourcentage de logements abordables, a été adoptée par son successeur démocrate et est maintenant largement utilisée dans différentes villes à travers les Etats-Unis.

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(Source image : Huffington Post)

 « Avoir créé le premier CLT américain financé par une ville est l'une de mes plus belles réussites en tant que maire de Burlington", a déclaré Sanders en 2012, après avoir été honoré par le Réseau National des CLT pour son travail d’initiateur du concept. « Le modèle du CLT fonctionne et doit faire partie de la solution à la crise nationale du logement. »

Mais si le nombre de CLT croît -de 242 en 2011 à 280 aujourd'hui, il est difficile de prétendre qu’ils sont déjà une partie importante de la solution. Aucun autre CLT ne s’approche du succès rencontré par le Champlain Housing Trust. Sur les marchés tendus comme Boston et Seattle, il est très difficile pour les nouveaux CLT, qui manquent de soutien municipal ou d’autres mécanismes de financement, d’acquérir des terres coûteuses. Les dizaines de nouveaux CLT créés sont plus susceptibles d'imiter le Dudley Neighbors Inc. de Boston, qui concentre son activité dans un quartier, ou celui de Seattle Homestead, qui après 22 ans compte 191 logements dispersés à travers la ville. Et ceux-ci font partie des meilleurs. 

Le budget de fonctionnement du Champlain Housing Trust est de 10 millions $, mais chaque année, il génère près de 100 millions $ en capital de développement, utilisés pour la gestion des propriétés, l’octroi de prêts, la construction de nouveaux logements et de locaux commerciaux. « Nous devons défendre nos financements chaque année car les fonds fédéraux risquent d’être coupés chaque année » déclare Brenda Torpy.

Il y a aussi des critiques contre les CLT venant de la gauche craignant que, dans certains contextes, ils puissent agir contre le développement quantitatif de logements abordables : quand un CLT est concentré sur une zone géographiquement confinée, les riverains et les bénéficiaires, présents dans le conseil d'administration, peuvent plaider pour des maisons individuelles avec cour et jardin, comme ils l’ont faisait à Dudley, et contre des programmes immobiliers plus denses afin de satisfaire la demande. 

« L'un des problèmes avec le CLT Dudley est qu'il est devenu un obstacle à la densification de cette région », dit Matt Bruenig, un ancien résident de Boston, chercheur spécialisé sur les questions de pauvreté, d'inégalité et les systèmes de protection sociale « Beaucoup de gens aimeraient vivre à Boston et vous avez ces grandes étendues de terres qui sont prises par ces maisons individuelles. Cela ne résout pas les problèmes d’accès au logement abordable pour tous, le problème se déplace simplement ailleurs dans la ville. Il y a une myopie dans le plaidoyer des CLT car quand ils parlent de leur réussite, elle est effective pour les personnes aidées, mais le CLT ne vérifie pas si cela se fait au détriment des autres ».

Le marché du logement à Burlington n’est pas tendu comme celui de Boston, bien sûr. Mais selon John Davis, qui dirige un cabinet de conseil axé sur le développement des CLT, le Champlain Housing Trust attire des critiques du voisinage pour cause de construction trop dense. 

Sans le soutien et l’action militante de Sanders, il est peu probable qu'il y aurait des logements durablement abordables en cours de construction sur le lac Champlain. Il est absolument certain que les subventions dépensées pour l’accession à la propriété qui étaient distribuées dans les années 1980, étaient beaucoup plus coûteuses que ce qui est dépensé pour le logement durablement abordable, et en plus, elles auraient seulement aidé les familles achetant les maisons la première fois. Grâce à Sanders, la maison où vit Robbins sera toujours abordable pour une prochaine famille dans le besoin.

Cet article est une version traduite et écourtée de l’article de Jake Blumgart « How Bernie Sanders Made Burlington Affordable » paru dans Slate.com au mois de janvier 2016. Lire l’article source de Slate.