Propositions de CLTF en matière de bail foncier

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alexeisenberg, brain storm 4, www.flickr.com

La création d'un nouveau bail : condition sine qua non à la mise en oeuvre des Organismes Fonciers Solidaires

La loi ALUR du 24 mars 2014 crée de nouvelles foncières de logements socialement innovantes : les Organismes Fonciers Solidaires, depuis codifiées en L.329-1 du code de l’urbanisme. Le principe directeur des OFS est d’offrir une alternative à la propriété individuelle du sol et à l’appropriation privée des plus-values foncières, source d’inflation des prix de l’immobilier et d’inégalités dans l’accès au logement et au territoire.

Comment y parviennent-ils ? En dissociant la propriété du sol et du bâti et en extrayant définitivement la valeur du terrain du coût du logement. Le logement est donc moins cher pour le premier ménage, mais aussi pour toute la chaîne des familles qui se succèderont dans l’occupation d’un même bien. C’est pour cela que les logements sont dits "perpétuellement "abordables. 

Dissociation des propriétés et régulation des prix des logements sont opérées par un bail. C’est ici que se situe le problème : aucun bail n’est à ce jour adapté au projet des OFS. Ni l'ancien bail emphytéotique qui ne saurait comporter de clause d’affectation, ni le récent bail réel immobilier qui repose sur une logique encore trop éloignée de l’objet social des OFS. 

L’article L.329-1 ne crée pas non plus de bail qui soit spécifiquement dédié aux OFS. Le texte précise seulement que les OFS utilisent « un bail de longue durée » (sans le désigner ni le définir) pour mener à bien leurs projets. Une innovation législative est donc nécessaire. 

Un problème sur le point d’être résolu avec la création du bail réel solidaire 

L’un des chevaux de bataille de CLTF sur l’année passée a été d’alerter les décideurs publics sur l’absence de bail de long terme compatible avec le projet des OFS. 

Plus que lanceur d’alerte, l’association s’est montrée force de propositions en travaillant avec son partenaire juridique, l’étude notariale Fontaine Roussel et associés membre de CLTF, à l’élaboration d’un bail « rechargeable » inspiré du document employé par les CLT américains.  

Ce faisant, CLTF a pu alimenter les travaux du groupe de travail à l’origine du récent amendement gouvernemental de la loi Macron appelant la création d’un Bail Réel Solidaire destiné aux Organismes Fonciers Solidaires. 

Accéder aux documents de travail 

Exposé synthétique des dispositions du bail foncier type proposé par le réseau américain des CLT (en français)

Tableau comparatif des dispositions du Bail réel immobilier et des articles du bail idéal des Organismes Fonciers Solidaires

Mécanisme du "bail rechargeable" des Organismes Fonciers Solidaires

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