Ultime point d'étape avant l'entrée en vigueur du dispositif OFS-BRS

Concertation du 6 décembre 2016

Le 6 décembre 2016 le Ministère du Logement et de l’Habitat durable a à nouveau réuni ses interlocuteurs sur les sujets du bail réel solidaire (BRS) et des organismes de foncier solidaire (OFS) dans le cadre d’une réunion de concertation. Contributeur régulier de ce groupe de travail depuis 2014, Community Land Trust France a participé à cette nouvelle rencontre. 

L’ordre du jour consistait essentiellement en l’examen de deux projets de décret avant envoi au Conseil d’Etat  :

  • Le décret du bail réel solidaire 
  • Le décret rectificatif des organismes de foncier solidaire

Concernant le décret relatif au bail réel solidaire  

Les plafonds de ressources et de prix de vente retenus sont ceux du Prêt Social Location-Accession (PSL-A). En cas de modification du plafond PSL-A ou de création d’une nouvelle zone, il n’y a pas remise en cause de ce qui est inscrit dans le bail. Pas de rétroactivité pour les actes passés : ni effet d’aubaine pour le preneur ni manque à gagner. Donc une garantie de stabilité pour le preneur. 

Le plafonnement du loyer en cas de mise en location du logement est le PLUS. Ce choix vise à faciliter l’activité des bailleurs du monde HLM. Il s’agit d’un plafond et non d’un conventionnement SRU. La question du conventionnement ne se pose que pour les organismes HLM et pas pour les propriétaires privés. Par ailleurs, un organisme de foncier solidaire conservera la possibilité d’interdire la location ou de fixer des plafonds de ressources et des loyers plus bas.

Par ailleurs, des échanges sont encore en cours dans la finalisation du prix de cession des droits réels : l’objectif partagé par les différents membres du groupe de travail est de concilier une liberté locale des organismes de foncier solidaire dans la méthode d’évaluation des prix de cession des droits réels et un encadrement national.

Concernant le décret relatif aux organismes de foncier solidaire

Suite à la publication du décret sur les organismes de foncier solidaire le 12 septembre 2016 précisant qu’« un organisme de foncier solidaire exerce à titre principal les missions définies à l'article L. 329-1. », un amendement a été adopté permettant au « représentant de l’État dans la région d’agréer un organisme existant et exerçant par ailleurs d’autres missions » (amendement n°670) pour ouvrir le dispositif OFS-BRS à tous types d’acteurs du foncier et de l’habitat à but non lucratif. Le nouveau décret proposé vise donc à supprimer la notion d’activité principale pour permettre d’agréer des structures existantes.

Autres points abordés

Vigilance à l’égard du montage financier : le paiement de la redevance est dû dès signature du bail réel solidaire, même lorsque les logements ne sont pas encore livrés dans le cadre d’une VEFA. Les ménages cibles doivent donc être capables de payer la redevance et éventuellement leur loyer courant durant le temps des travaux de construction. 

La Caisse des Dépôts et Consignations a fait savoir que de son point de vue, rien ne s’oppose à ce qu’un OFS puisse bénéficier d’un prêt Gaïa. NB : ce prêt a cependant très peu été déployé en 10 ans d’existence. 

Le mécanisme de plafonnement des prix fonctionne bien pour les acquéreurs en copropriété mais la rédaction doit être améliorée concernant les parts de coopératives. 

Calendrier indicatif pour l’adoption des textes

Décret BRS : passage devant le Conseil d’Etat en février et publication en mars 

Nouveau décret OFS : le nouveau décret devrait être adopté dans un calendrier compatible avec celui du BRS, soit en mars. 

Adoption du projet de loi de finances et avancées majeures pour la future filière de logement en bail réel solidaire

Le projet de loi de finances rectificative pour 2016 a été adopté en lecture définitive par l'Assemblée nationale le 22 décembre 2016. Les articles 62 à 64 du texte de loi définissent la fiscalité et les outils de financements afférents à la nouvelle filière de logement portée par les Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Les dispositions adoptées par l’Assemblée Nationale semblent particulièrement favorables à l’essor prochain des OFS.  

De manière synthétique, les dispositions fiscales à retenir sont les suivantes: 

  • TVA à 5,5% applicable aux terrains à bâtir et logements neufs livrés à un OFS en vue de la conclusion d’un bail réel solidaire (BRS) ; 
  • Eligibilité des accédants via un BRS au prêt à taux zéro
  • Exonération partielle de taxe foncière (30%) pour les acquéreurs d’un logement via un bail réel solidaire sous condition de délibération de l’EPCI compétent ; 
  • Exonération partielle de droit de mutation.

 

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Retour sur la participation de CLTF aux RNHP qui se sont tenues du 9 au 11 juillet 2015 à Marseille

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Avec l’aide de ses partenaires juridiques, CLTF travaille à la rédaction d’un bail adapté au projet des Organismes Fonciers Solidaires

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Depuis l'été 2014 CLTF apporte sa pierre à la rédaction des décrets d'application des Organismes Fonciers Solidaires 

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D'ateliers de travail en rencontres avec le ministère, retrouvez la chronologie des actions entreprises par CLTF

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La loi ALUR crée les Organismes Fonciers Solidaires, version française des Community Land Trusts.

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Retrouvez les références et les textes des ouvrages cités dans l'ensemble des pages du site. 

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L'assemblée générale de l'association Community Land Trust France s'est tenue le 18 décembre 2013, à Paris.