Evaluation des performances du Champlain Housing Trust

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Projet immobilier en coopérative initié par le Champlain Housing Trust, Bright street, Burlington, Vermont. 

Synthèse des résultats de l’évaluation 

Les ménages qui bénéficient des logements produits par le Champlain Housing Trust (CHT) n’étaient pas en mesure d’acquérir par eux-mêmes un bien sur le marché immobilier local. Statutairement, le CHT destine ses logements aux ménages gagnant mois de 80% du revenu médian constaté sur l’aire métropolitaine de Burlington. 

D’une revente à l’autre, les logements du CHT demeurent abordables à ces mêmes ménages. Et cela sans nécessiter d’aide publique supplémentaire. C'est pour cela que les logements du CHT sont dits « définitivement abordables ». A revenus similaires, le CHT garantit l’égalité des chances de pouvoir devenir propriétaire dans le parc de logements qu’il gère. 

Le CHT sécurise l'accession à la propriété des ménages. La quasi-totalité des ménages du CHT étaient encore propriétaires de leur logement 5 ans après l’acquisition quand, aux Etats-Unis, seulement la moitié des primo-accédants de revenu modeste parviennent à conserver la propriété de leur bien. Du point de vue du CHT, l’ensemble des clauses de son bail ont été effectives et à ce jour aucune action en justice n’a été intentée contre ce document. Son modèle d'accession à la propriété a fait preuve de solidité.

Enfin, le CHT introduit de la mobilité résidentielle, et ses logements jouent le rôle de maillon dans la chaîne du parcours résidentiel. Les motifs de vente et la fréquence des reventes sont similaires à ceux observables sur le marché immobilier. La majorité des ménages qui vendent leur bien du CHT le font pour acquérir un bien sur le marché libre. Jadis captifs du statut de locataire, le CHT leur a permis de se constituer l'apport financier nécessaire à l’achat d’un bien en pleine propriété.  

Le Champlain Housing Trust en quelques mots

En 1984 sous les efforts conjugués d’élus municipaux, d’associations de quartiers et d’associations de locataires, est créée le Burlington Community Land Trust (BCLT). L’organisation du BCLT est fidèle aux caractéristiques du modèle développé par les théoriciens du CLT, et qui seront plus tard reprises dans le Housing and Community Development Act de 1992. 

Le BCLT prend la forme d’une société privée à but non lucratif et reconnue d’utilité sociale (non-profit corporation for charitable purpose) enregistrée en date du 9 mai 1984 auprès du secrétaire d’État du Vermont. Cette dernière qualité lui permet de bénéficier d’une exemption d’impôt (section 501 –c-3 du code des impôts). 

Le BCLT a bénéficié d’une subvention initiale de $ 200 000 pour débuter ses activités. Il exerce aujourd’hui à l’échelle d’un territoire de compétence comprenant 3 contés de l’État du Vermont (Chittenden, Fanklin, et Grand Isle) représentant 3811 km² pour environ 212 000 habitants.

Le CLT de Burlington compte à ce jour environ 6000 membres. Son portefeuille se partage entre plus de 500 biens (maisons et appartements) en accession à la propriété, et environ 1 500 logements locatifs.

En 2006, suite à sa fusion avec un bailleur local, le BCLT change de nom pour devenir le Champlain Housing Trust (CHT), mais continue de fonctionner sur son mode initial de CLT. 

En 2008, le Champlain Housing Trust s'est vu décerner le Prix mondial de l'habitat pour l'innovation qu'il représente dans le domaine. 

L'évaluation

Entre 2009 et 2010 plusieurs évaluations des résultats du CHT ont été réalisées. Toutes portent sur les 205 reventes réalisées par les ménages du CLT entre 1988 et 2008. 

4 questions majeures ont guidé ces études : 

  1. Le CHT permet-il l’accession à la propriété à des ménages qui, en dehors de son dispositif, resteraient captifs du statut de locataire ?
  2. Le CHT parvient-il à maintenir l’accessibilité économique des logements, reventes après reventes ? 
  3. Le CHT parvient-il à sécuriser l'accession à la propriété des ménages ?
  4. Le CHT rend-il possible la mobilité résidentielle des ménages ? 

Capacité du CLT à permettre l’accession à la propriété aux ménages modestes 

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Le graphique représente la capacité d’acquisition des ménages dont les revenus correspondent à 80% du revenu médian de l’aire métropolitaine (RMAM) de Burlington. Il révèle aussi que les biens du CHT sont potentiellement accessibles à ces ménages qui correspondent aux bénéficiaires du CHT au regard de ses statuts. 

En produisant des logements à un prix en moyenne 20% inférieur au marché, le Champlain Housing Trust parvient à atteindre des ménages dont le revenu médian s’élève à 52,3% du RMAM. Il honore donc largement ses promesses d’abaisser le seuil de l’accès à la propriété en dessous de la barre des 80% du RMAM.

Capacité du CLT à maintenir l’accessibilité des logements au gré des reventes

C’est surtout sa capacité à maintenir l’accessibilité des logements au gré des reventes qui retient l’attention. Les analystes considèrent que le revenu médian théoriquement requis pour se porter acquéreur d’un bien proposé à la vente pour la première fois correspond à 44,4% du RMAM. Au moment de la revente, avec une durée d’occupation moyenne de 5,44 ans, le salaire médian nécessaire pour acheter le même bien équivaut seulement à 45,9% du RMAM.

Réalisé à taux d’intérêt constant ce calcul montre que la stabilité de l’accessibilité du parc immobilier n’est pas le fruit d’un effet d’aubaine lié à la baisse des taux. De même, l’accessibilité est maintenue sans nécessiter d’aide publique supplémentaire. 

De fait, au gré des mutations le CHT parvient à loger des ménages dont les revenus moyens sont inférieurs à ceux de leurs prédécesseurs, passant de 68,6% à 67,1% du RMAM.

Capacité du CLT à sécuriser l’accession à la propriété

91,8 % des accédants étaient encore propriétaires de leur logement 5 ans après l’acquisition. A l’échelle des Etats-Unis, seulement 50% des primo-accédants de revenu modeste parviennent à conserver la propriété de leur bien 5 ans après l’acquisition.  

En général, les traites mensuelles de l’emprunt immobilier contracté par les ménages sont moins élevées que leur loyer dans le parc privé. 

Sur 11 saisies immobilières initiées depuis le début de ses activités en 1984, le CHT a racheté 9 logements, préservant l’intégrité de son parc. Les deux premières pertes de logement eurent lieu en 2013, par décision du CHT de ne pas se porter acquéreur des biens.

D’une manière générale, sur la période 2008-2011 le nombre de saisies immobilières a été dix fois moins important dans le parc des CLT et leurs ménages ont  été  huit fois moins susceptibles de se trouver en situation de défaut de paiement.  

On estime que les clauses du bail foncier ont été opérationnelles dans 96,7% des cas. A l’échelle des Etats-Unis, aucune action en justice n’a été intentée contre le bail foncier des CLT. 

Performances du CLT vis-à-vis de la mobilité résidentielle des ménages 

Les motifs avancés par les ménages du CHT justifiant leur déménagement et leur sortie du parc du CLT sont similaires, au regard de leur exposé et de leur pourcentage, à ceux recueillis à l’échelle nationale.

  Nombre %
A acheté une autre maison 69 33.7
S’est marié(e) 40 19.5
A déménagé 24 11.7
A cause de difficultés financières 20 9.8
A déménagé pour des raisons professionnelles 17 8.3
A divorcé 11 5.4
Décès ou invalidité 11 5.4
Evolution de la taille du ménage 6 2.9
Choix volontaire d’un logement plus  petit 2 1
S’est rapproché de sa famille 2 1
S’est rapproché des lieux de culte 1 0.5
Le logement nécessitait des réparations majeures 1 0.5
Aucune raison donnée 1 0.5

 

Parcours résidentiel des ménages qui ont quitté le parc du CHT :

destination Nombre de ménages enquêtés % à l’échelle des 205 ménages % à l’échelle des 175 dont l’information est disponible
Propriété occupante dans le parc libre 118 57,6% 67,4%
Propriété occupante dans un autre logement du CHT 10 4,9% 5,7%
Location dans le parc libre 42 20,5% 24%
Décès du propriétaire   5 2,4% 2,9%
Information non communiquée 30 14,6% -
Total 205 100% 100%

 

Il est donc possible d’estimer qu’entre 57% et 67% des ménages qui, avant d’accéder à la propriété via le CHT ne pouvaient pas envisager de devenir propriétaires sur le marché libre, ont pu accéder à la pleine propriété individuelle aux prix et conditions du marché après une durée d’occupation moyenne de 5,44 ans d’un bien bâti sur le foncier du CHT.

Sources 

DAVIS John E., STROKES Alice, 2009, Lands in trust homes that last. A performance evaluation of the Champlain Housing Trust, édité par le Champlain Housing Trust, 62 pages.

TEMKIN Kenneth, THEODOS Brett, PRICE David, 2010, Shared Equity homeownership Evaluation: Case study of Champlain Housing Trust, The Urban Institute, 27 pages

THADEN Emily, 2011, Stable Home Ownership in a Turbulent Economy. Delinquencies and Foreclosures Remain Low in Community Land Trusts, Lincoln Institute of Land Policy, 34 pages.

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