Comment le bail foncier des CLT parvient-il à produire des logements "définitivement abordables" ?

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Ensemble immobilier Wolcott bâti par Homestead Community Land Trust, Seattle.

La finalité d’un CLT est de produire un parc de logements dont les unités demeurent abordables d’un occupant à l’autre. Ce que résume la formule "permanently affordable housing", renvoyant à l'idée de "logements définitivement abordables", bannière derrière laquelle se rangent toutes les structures qui se revendiquent du CLT. 

En matière de logement locatif, la chose est aisément concevable. Concernant l’accession à la propriété, l'exercice est autrement plus délicat et nécessite une régulation de très long terme. 

Comment s’assurer que, d'une vente à l'autre, les prix évoluent de manière similaire au revenu des ménages bénéficiaires du CLT ? A l’inverse, les droits sur le logement étant cédés via un bail de long terme, comment éviter une dépréciation de la valeur du bien au fur et à mesure que se rapproche le terme du bail ? Enfin, comment garantir que le logement soit effectivement cédé à un ménage éligible sans alourdir la mise en vente du bien ?

Fort d’une quarantaine d’années d’exercice, le bail foncier des CLT apporte une réponse pragmatique et efficace à chacune de ces questions. 

Une formule de calcul du prix de revente pour éviter l'envolée des prix

Lorsqu'ils achètent un logement du CLT, les ménages consentent librement à une limitation de leur plus-value en cas de revente. Au sein d'un CLT, une seule formule s’applique à tous les baux conclus par l'ensemble des ménages.

4 formules sont communément employées parmi les 250 CLT des Etats-Unis: 

  1. La formule dite par « évaluation » : au moment de la vente  le preneur récupère son investissement initial (au prorata du remboursement du son emprunt) + une fraction de l’appréciation de son bien sur le marché (observée par comparaison des évaluations réalisées à l’acquisition et au moment de la vente). 
  2. La formule dite « par composants » : le prix de vente inclut l’investissement initial du propriétaire (au prorata du remboursement du son emprunt) + la valeur des investissements du propriétaire pondérés par leur amortissement.
  3. La formule dite à « taux fixe» : le prix évolue en fonction d’un % annuel fixe. 
  4. La formule dite par « indexation » : le prix du bien évolue en fonction des variations d’un indice prédéterminé (ex : l’indice des prix et pouvoir d’achat).

Aucune formule ne garantit contre une décote du bien. Le bien est vendu pour la valeur la plus faible entre la valeur de marché et la formule de revente. Il en va aussi de l’intérêt des vendeurs qui se retrouveraient sinon dans l’incapacité de trouver un preneur, les biens en accession libre se trouvant momentanément meilleur marché. 

Le droit au renouvellement du bail pour conserver le stock de logements abordables et éviter une dépréciation de la valeur des biens 

Lorsqu’un nouveau ménage acquiert un logement ancien d’un CLT, ce dernier s'engage à renouveler le bail après chaque mutation.

Chaque nouvel acquéreur détient sur le bien, pour une durée renouvelée de 99 ans, les mêmes droits que son prédécesseur, et consent aux mêmes obligations. Ce faisant la valeur des logements ne dépend plus de la durée du bail restant à courir, mais repose uniquement sur la formule de revente inscrite dans le bail.

Cette particularité offre un double avantage individuel et collectif que le CLT est seul à offrir :

  1. l’acquéreur d’un bien en CLT ne prend pas de risque de voir son bien se déprécier pour des raisons indépendantes du marché;
  2. la collectivité locale est assurée que le stock de logements abordables produit par le CLT ne diminue pas dans le temps et qu'il conserve toute son attractivité auprès des ménages. 

Un droit de préférence au profit du CLT et une aide à la recherche d'un acquéreur éligible pour fluidifier les reventes 

Les CLT accompagnent les ménages dans la revente de leur bien en les aidant dans la recherche d’un acquéreur éligible. Pour y parvenir le CLT tient à jour une liste de demandeurs de logements éligibles, publie l’annonce de la mise en vente du logement, et organise les visites. La sélection préalable des candidats à l’acquisition garantit une bonne information de l’acquéreur sur ses droits et obligations lorsqu’il accède à la propriété par le CLT. 

Le personnel du CLT veille lui-même à la bonne exécution des clauses inscrites dans le bail, notamment l’obligation de céder le bien à un ménage éligible. Aussi le bail foncier prévoit-il, en cas de dernier recours, la possibilité pour le CLT de se substituer à l’acquéreur choisi par le vendeur si celui-ci ne respecte pas les critères d’éligibilité.  

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